年终讲|2020年武汉新房价格上涨7.8% 去化周期达4.9年

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  乐居买房讯  2020年对于武汉楼市而言,显得异常艰难,这一年下行通道中突遇疫情黑天鹅,导致武汉市场停摆了两个多月,至年中才抢回。对于地产人而言,这一年确实不容易!那么不容易的2020,武汉楼市究竟是什么样的呢?2021年楼市走向又如何呢?

  一年一度的“吴洋年终讲来了”,老吴用大数据来告诉我们这些答案。

  2020年武汉新房价格上涨7.8%存量创新高

  在分享会开始时,吴洋公布了2020年武汉楼市成绩单。数据显示,2020年武汉总供应量2176万方,成交量1595万方,库存量达1829万方,去化周期需10.8个月,与2019年同期相比增长50%。

  实际上,从2019年7月开始,武汉库存量就高歌猛进,2018年库存量825万方,2019年库存量1247万,到2010年就直达1829万方,存量再次创新高。开发存量是处于调整期的武汉楼市,最需要关注的问题。

  库存累积,压力越来越大。但吴洋认为,武汉楼市情况并不悲观,目前整个武汉楼市处于市场扩容期,据统计目前武汉在售项目已突破400个,竞争日趋激烈。2020年,武汉单盘平均周度来访105次,来访量持续下降。但值得欣喜的是,有效成交率是呈上升趋势的,因此结果仍然向好。

  但即便如此,2020年去化率走低却是一个不争的事实。2020年,武汉开盘去化率跌落至5年来最低水平,维持40%的水平。且吴洋预测40%左右的开盘去化率会持续到2021年,甚至到2022年。

  开盘去化走低,那么价格会不会涨呢?数据显示,2020年武汉新房均价上涨了7.8%。价格的上涨主要源于限价放松。2020年武汉新增预售证备案均价16811元/平,而2019年价格为15255元/平。

  虽然新房备案均价相比2019年上涨了10.2%,但在2020年以价换量是常规动作,这一年武汉在售项目折扣频次有716次,是去年的的2倍多,全年平均折扣率达93.5%,且优惠力度大,比如,送车位、送装修等。

  这一系列的优惠活动也取得了一定的成效,武汉近半板块呈现价格下滑,成交企稳的局面,且推高了单个项目的持销力度,2021年单盘平均周度持销7套,2019年这个数据为5套。

  房企的大力开盘以及以价换量的动作可以说拯救了全年楼市。虽然2020年武汉楼市有效销售期仅9个月,但其供求走势节奏并未打乱,存量房市场仍然处于量升价稳态势,二手房供应量较上一年增加0.3%。所以总体来说,2020年的武汉楼市表现还是亮眼的。

  全国楼市销量保持高位城市分化严重

  那么放眼全国又会是怎样?吴洋表示,2020年全国楼市销量保持高位。从月度走势来看,全国新房销量在4月开始份迅速恢复,再到后来稳中向上,整个市场信心提振,创下全年销售金额17.2万亿,销售面积17.4万方的新高。

  二手房方面,从百城数据来看,包括武汉在内的一线、新一线城市销量保持了正增长,其中武汉二手房销量累计同比增长11%。

  新房方面,一线城市成交量增加22%,价格有所回落,二线城市量下滑5%,成交价格增长。

  就楼市而言,城市分化较为严重,市场周期已不同步。一线城市量迅速回升,但是价格特别是四季度开始下行,这与“三道红线”有很大的关系;二线城市量下滑,成交价格有所增长,这意味着调整周期还会加长。而三线城市价量较为稳定,同比持平反而略有增长。

  在未来周期里,长三角城市将是关注重点。从城市群看,长三角/大湾区供应周期处于高位,成交同比上涨,库存周期在拉长。如果把周期放长远点看,房地产销售回落是大趋势。

  武汉号称“新一线”或过誉总去化周期4.9年

  那么武汉处于什么样的地位呢?

  首先,从溢价率来看,武汉2020年土地成交金额为1901亿元,平均起拍楼面地价5600元/平,平均成交楼面地价6154元/平,平均溢价率9.88,处于中游水平;

  从可售货值和土储值来看,武汉5年住宅成交10929万方,土地出让12763万方,存量比较为健康;

  从人口看,武汉市离十三五目标1200万人,年复合增长率2.49%相距甚远,常住人口60万与十二五期间59万基本持平,常住人口增长率有所下滑。但是从人均可支配收入等数据看,相差较远,城市吸引力较弱。吴洋直言,或许武汉号称“新一线”过誉了;

  从成交量来看,武2020年武汉新房成交1595万方,而2016-2017年年成交超3000万方,2017年-2019年均在2万方以上,这意味着2020年武汉成交量连下两级台阶,需求量萎缩。且他预测武汉成交量将在一段期间内保持在1500-1800万方的水平;

  再从城市可售量来看,目前武汉可售面积大约9489万平方米,这个存量去化周期大约需要4.9年。

  高存量造成的后果,可参见目前吴家山的现状。目前区域有34个项目在售,待入市项目11个,所以区域售价不平均,而这一切都是为不遵循市场规律买单。

  2021年判断与预期:整体的供应量会回升

  作为调整期的武汉,存量在逐渐增大,预计2021年整体的供应量会回升,不排除个别项目会放缓,预计2021年商品住宅新增量达到2300-2500万方,主要集中在东西湖,武昌南及盘龙城区域,因此针对2021年,吴洋期望政府应遵循市场规律,让市场回归正常,不要大规模的出让土地,控制好土地的出让节奏,要想有健康的市场环境,目前应先消化掉此前的库存量。

  价格方面,吴洋预测,三年以后,2025年会涨60%,新房均价会到24988元/平;

  居住品质方面,吴洋认为,未来置业更追求复合性居住,品质的关注度也会进一步提升。武汉存量房将成为解决刚需刚改的主市场,新房则侧重品质住宅需求。

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